Segregació, Agrupació i Agregació de Finques davant Notari a Olot

Són modificacions registrals que alteren la configuració d'una finca al Registre de la Propietat i al Cadastre. Cada figura té una finalitat diferent i conseqüències jurídiques pròpies.

La segregació divideix una finca registral en dues o més finques independents. La finca matriu pot mantenir-se amb la superfície restant o desaparèixer si la divisió és total. Cada nova finca obté el seu propi full registral i referència cadastral. És freqüent quan es vol vendre únicament una part d'un terreny o dividir una finca heretada entre diversos propietaris.

L'agrupació funciona en sentit contrari: dues o més finques independents s'uneixen per crear una única finca nova. Les finques anteriors desapareixen registralment i el Registre obre un nou full per a la finca agrupada. És habitual en projectes immobiliaris o quan diversos terrenys contigus han de gestionar-se com una sola unitat patrimonial.

L'agregació és una figura intermèdia: incorpora una finca petita a una altra de principal que manté el seu full registral original. La finca agregada desapareix jurídicament i la seva superfície s'integra a la finca dominant. La finca major ha de tenir una superfície cinc vegades superior a la que se li agrega.

Totes aquestes operacions afecten simultàniament el Registre i el Cadastre. Des de la reforma de la Llei 13/2015, requereixen coordenades georeferenciades i plànols tècnics compatibles amb el sistema registral.

La principal limitació és la mida mínima de les parcel·les resultants. En sòl urbà, el POUM estableix la parcel·la mínima edificable per a cada zona; cap finca resultant pot quedar per sota d'aquesta superfície. En sòl rústic, la limitació principal és la unitat mínima de conreu, que garanteix la viabilitat agrícola de les parcel·les i evita la fragmentació excessiva del sòl rural. El Decret Legislatiu 1/2010 i la Llei del Sòl (RDL 7/2015) regulen les condicions de parcel·lació i segregació.

La segregació urbana requereix llicència de parcel·lació atorgada per l'Ajuntament. En sòl rústic pot ser necessària autorització específica o una declaració d'innecessarietat de llicència quan l'operació no constitueix una parcel·lació urbanística prohibida. Sense la documentació administrativa correcta, el Registre de la Propietat no inscriurà la segregació.

Fiscalment la segregació a Catalunya tributa per AJD a l'1,5% pel valor de la finca segregada.

És freqüent quan un projecte de construcció necessita una parcel·la única de mida més gran o quan el planejament exigeix una parcel·la mínima superior a la superfície individual de cada finca.

Fiscalment, l'agrupació a Catalunya tributa per AJD a l'1,5% pel valor total de la finca resultant.

La diferència essencial amb l'agrupació és que en l'agregació la finca principal manté la seva identitat registral i únicament amplia la seva superfície. L'elecció entre agrupació i agregació depèn de les proporcions entre les finques.